Mernieks.lv divos rakstos apskatījis būvju kadastrālās uzmērīšanas procesus citviet Eiropā. Latvijā šī joma tieši patlaban iet cauri pārmaiņu procesam, pamazām liberalizējoties. Kopš pagājušā gada septembra Valsts zemes dienests (VZD) ieviesis vienkāršotu būvju kadastrālo uzmērīšanu (BKU), kas ļauj pašiem pasūtītājiem iesniegt vektordatnes, un VZD veic tikai kontroles procesu un reģistrāciju. Savukārt šī gada martā stājušās spēkā vēl citas izmaiņas, kas būtiski pavirza BKU tirgu atvēršanas virzienā.

Vienkāršotā BKU – cik izdevīga, cik populāra?

No pērnā gada 1. septembra uzsākta vienkāršotā BKU, pieņemot vektordatus no klienta divos dažādos veidos (ar vai bez BKU specifikācijas), bet VZD pienākums ir tikai pārliecināties (apmeklējot objektu klātienē), ka šie dati atbilst patiesībai. Patlaban pastāv 3 veidi, kā veikt būvju kadastrālo uzmērīšanu – 1) iepriekšējais (pilnais) process; 2) vienkāršotā kārtība, ja ir klienta iesniegums un vektordatne nav sagatavota būvju kadastrālās uzmērīšanas specifikācijā (tipiski – arhitekta izstrādāts projekts); 3) vienkāršotā kārtība, ja ir klienta iesniegums un vektordatne ir ar iekļautu būvju kadastrālās uzmērīšanas specifikāciju, Latvijas Mērnieku biedrības konferencē šāgada pavasarī informēja VZD ģenerāldirektore Vita Narnicka.

VZD martā prezentētie piemēri izmaksu salīdzinājumam norāda, ka, piemēram, 200 m2 lielai ēkai BKU esošajā apjomā izmaksātu 764 eiro, vienkāršotajā kārtībā ar vektordatni bez BKU specifikācijas – 597 eiro (ietaupījums – 167 eiro jeb 21,8%), vienkāršotajā kārtībā ar vektordatni ar BKU specifikāciju – 459 eiro (ietaupījums – 305 eiro jeb 40%). Savukārt 5000 m2 lielai (daudzdzīvokļu) ēkai šie cipari ir attiecīgi 15 160 eiro, 8228 eiro (ietaupījums – 6932 eiro jeb 45,7%) un 7679 eiro (ietaupījums – 7481 eiro jeb 49,3%). Tomēr jāņem vērā, ka, ja būves gala rezultāts atšķiras un nepietiek tikai ar arhitekta projektu, ja vien ēkas īpašnieks pats nav mērnieks, tam vienkāršotajā kārtībā jāpasūta arī mērnieka pakalpojumi, līdz ar to jautājums par izmaksu ietaupījumu ir tieši atkarīgs no ēkas platības. Kā aprēķinājis Andis Strēlis, mērnieks, SIA “Meto PRO” vadītājs, lielāku ēku gadījumos finansiālais izdevīgums veikt vienkāršoto BKU procesu ir krietni lielāks.

“Veicot aprēķinus, konstatēju tendenci – jo mazāka ēka, jo lielāks ir standarta maksājumu (reģistrācija, pieņemšana, utt.) īpatsvars. Piemēram, aprēķini par 200 kvadrātmetru lielu māju parāda, ka iespējams ietaupīt apmēram 35%. Taču, kad aplūkoju lielāku objektu, piemēram, ar 500 kvadrātmetru apbūves laukumu un 1000 kvadrātmetru kopējo platību, ietaupījums sasniedza jau 46%. Tas liecina, ka lielākām būvēm ir ne tikai augstāks ekonomiskais ieguvums, bet arī lielāka motivācija mērniekiem iesaistīties, jo šādos projektos ir lielāka iespēja nopelnīt. Mazākām ēkām, kurās izmaksas ir nelielas un darba apjoms ierobežotāks, finansiālais ieguvums var būt mazāks, kas padara šādu projektu mazāk rentablu,” secina A. Strēlis. Tātad mazu objektu īpašniekiem vienkāršotā BKU varētu arī neatmaksāties (un arī mērniekiem par to varētu būt maza interese), taču lielākos objektos situācija ir krietni izdevīgāka.

Tomēr VZD pakalpojuma termiņus vienkāršotā BKU nesaīsināšot, uzskata A. Strēlis. Mērnieka iesaiste procesu nepadarīs īsāku, jo VZD arī vienkāršotās BKU klientus ievietos vienā rindā ar pārējiem, uzsāk0t pilno reģistrācijas procedūru.

“Kopš 2023. gada 1. septembra, kad VZD piedāvā klientiem iespēju ierosināt ēkas vai telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu vienkāršotā kārtībā, iesniedzot ēkas vai telpu grupas stāvu plānus vektordatu formātā, būvju kadastrālā uzmērīšana vienkāršotā kārtībā ir izmantota 3% gadījumos no visiem kadastrālās uzmērīšanas pasūtījumiem ar apsekošanu apvidū,” portālu Mernieks.lv informēja VZD. No iesniegtajām vektordatnēm 70% esot tikušas iesniegtas BKU specifikācijā, bet 30% – bez tās.

Tātad vienkāršotās BKU popularitāte pagaidām izrādījusies ārkārtīgi maza. Var tikai spekulēt par iemesliem – vai ēku īpašnieki par šo iespēju gluži vienkārši nezina, vai vairumā gadījumu tas tomēr nav finansiāli izdevīgi, vai arī…

Kurš atbild par datu kvalitāti vienkāršotās BKU gadījumā?

Vai nosacījums, ka vienkāršotās BKU gadījumā vektordatus var sagatavot un iesniegt jebkurš, nerada riskus šo datu kvalitātei? A. Strēlis piekrīt, ka “iespēja, ka teorētiski jebkurš var veikt mērniecības darbus, rada zināmas bažas un nešķiet nopietns risinājums,” tomēr VZD kontrolēs šīs kļūdas tikšot pamanītas un īpašniekiem tās būs jānovērš par saviem līdzekļiem. “Ja nespeciālists būs kaut ko sazīmējis, profesionālis to uzreiz ieraudzīs. Mērniecība nav vienkārša, ir jāņem vērā daudz smalku nianšu, kuras bez atbilstošas izglītības un specializētas programmatūras ir grūti apgūt. Manuprāt, to var darīt tikai profesionāļi – mērnieki, arhitekti.”

Valsts zemes dienests neatklāj, kāda ir vienkāršotās BKU kārtībā iesniegto datu kvalitāte (cik bieži pēc apsekošanas tiek konstatētas kļūdas un neprecizitātes vektordatnēs salīdzinājumā ar situāciju dabā), tikai atgādina par procesu, ar kādu ēkas īpašniekam jārēķinās, ja tas iesniedzis neprecīzu informāciju: “Gadījumos, kad ir iesniegta vektordatne, VZD apseko ēku apvidū, veicot kontrolmērījumus visās telpās, bet, ja konstatē, ka apvidū kādas telpas izmēri, telpas plānojums vai elementi atšķiras no iesniegtās vektordatnes, veic konkrētās telpas kadastrālo uzmērīšanu. Līdz ar to samaksa tiek piemērota atbilstoši veiktajam darba apjomam, piemēram, par telpām, kuras apvidū neatšķiras no iesniegtās vektordatnes – 50% apmērā no kadastrālās uzmērīšanas maksas par kvadrātmetru, bet telpām, kuras apvidū atšķiras no iesniegtās vektordatnes – saskaņā ar VZD cenrādī noteikto maksu par kvadrātmetra uzmērīšanu.”

Var saprast, kāpēc “vienkāršotā BKU” ir tik maz iecienīta pasūtītāju vidū. Pirmkārt, ietaupījums nelieliem objektiem lielākoties ir pārāk mazs, lai nosegtu mērnieku pakalpojumu izmaksas. Otrkārt, pastāv risks, ka ietaupījuma nebūs vispār, ja VZD konstatēs, ka mērnieks tomēr kaut ko ir nepareizi samērījis. Treškārt, termiņu process nepaātrina. Tad kāpēc vienkārši nepasūtīt “klasisko” BKU uzmērīšanu uzreiz no VZD? Jāsecina, ka “vienkāršotās BKU” process, vismaz nelieliem objektiem, nestrādā. Tas drīzāk vērtējams kā piesardzīgs pirmais izmēģinājuma solis, uzsākot BKU tirgus atvēršanu.

Pilnvērtīgs risinājums

Gan procesa ātruma, gan atbildības un risku jautājumu varētu atrisināt, ja ēkas izpildmērījumu drīkstētu sagatavot un parakstīt tikai mērniecībā sertificēta persona – tādā gadījumā varētu atteikties no VZD veiktās apsekošanas (kontrolmērījumiem) ne tikai privātmājām, bet arī pārējām ēkām, kurām patlaban atļauta vienkāršotā BKU, uzskata Mārtiņš Rutkovskis, Latvijas Kartogrāfu un ģeodēzistu asociācijas vadītājs.

“Ja šos datus iesniedz un apliecina sertificēts mērnieks, tad VZD apsekošanai zūd pamats, jo tas jau līdzinātos dubultajai kontrolei. Patlaban kontrolmērījumu vienīgais pamatojums ir tas, ka ēkas vektordatnes var iesniegt jebkurš, nevis sertificēts speciālists,” norāda M. Rutkovskis. “Mērnieki to paveiks ātri. Latvijā ir 200 mērniecības uzņēmumu, un tie spēs ar šo pieprasījumu tikt galā veikli, krietni saīsinot kopējos ēku reģistrācijas termiņus,” saka M. Rutkovskis. Tiesa, mērniekiem gan būtu mazliet jāpamācās, kā pielāgot specifikāciju tā, lai VZD šos datus varētu automātiski iekļaut datu bāzē, atzīst M. Rutkovskis.

Eiropā ir valstis ar liberālu pieeju, kur viss ēku uzmērīšanas un kontroles process nodots privātā mērniecības tirgus jomā. Vai tas būtu iespējams arī Latvijā? Kā zināms, mērniecībā strādā ļoti dažādi komersanti, katrs ar savu cenu politiku, kā arī pakalpojuma kvalitātes, precizitātes un rūpības standartiem. Vai kontrolmērījumu veikšanu arī pie mums varētu uzticēt privātajam tirgum?

“Jebkurš cilvēks, jebkurā jomā un gan privātajā, gan publiskajā sektorā var izrādīties paviršs vai negodprātīgs. Tādi cilvēki var gadīties arī Valsts zemes dienestā. Taču, ja gala kontroli veic sertificēta persona, kam ir civiltiesiskā apdrošināšana un kas uzņemas atbildību par savu darbu – ēkas gadījumā faktiski līdz mūža beigām, jo tas nav topogrāfiskais plāns, kur atbildība ir gads, vai robežu uzmērīšana, kur tā ilgst līdz desmit gadiem, – tad tas noteikti ir pamatoti. Galu galā vienkāršotās BKU gadījumā iznāk, ka, pat ja VZD veic apsekošanu, atbildība par iesniegtajiem datiem vienalga būs īpašniekam,” uzsver LKĢA vadītājs.

Privātmājas – bez apsekošanas. Vai sekos arī citas ēkas?

Tieši šāda, M.Rutkovska aprakstītā liberālā tirgus pieeja jau ir stājusies spēkā privātmāju sektorā. Jaunā kārtība, kas ir spēkā no 2024. gada marta, paredz, ka privātās mājas vairs netiek apsekotas klātienē (VZD pārnes informāciju uz kadastru no Būvniecības informācijas sistēmā ievietotā ēkas plāna). Atšķirībā no vienkāršotās BKU, tas samazina termiņus (kā LMB konferencē sacīja VZD ģenerāldirektore Vita Narnicka – privātmājas veido ceturto daļu kopējās rindas) un administratīvo slogu, jo daļa līdzšinējo darbu vairs netiek veikti, skaidro A. Strēlis.

Īpaši izdevīga jaunā kārtība ir tiem, kuru īpašumā ir rūpnieciski ražotās tipveida mājas ar standartizētiem izmēriem un jau sagatavotiem plāniem. Šajā gadījumā nav nepieciešama pat mērnieka klātbūtne, jo gandrīz visi parametri jau atbilst plānam, kā rezultātā samazinās gan izmaksas, gan arī paātrinās process.

Tomēr jāņem vērā, ka gadījumos, kad būvniecības laikā rodas izmaiņas vai būve neatbilst sākotnējam projektam, situācija ir sarežģītāka. Šādā gadījumā ir divas iespējas: 1) jaunbūvē ir nelielas izmaiņas no projekta, kas tiek akceptētas (kamēr mērnieki veic izpildmērījumu, arhitekts precizē projektu), vai 2) māja ir jau uzcelta, un tai jāizveido (jauns) projekts. Tad jāveic pilnīga (arī iekštelpu) uzmērīšana un dokumentācijas sagatavošana. “Šajos gadījumos varētu būt nepieciešams pilnvērtīgs mērnieka pakalpojums,” uzskata A. Strēlis. Šādas situācijas nereti sastopamas, piemēram, Pierīgas mazdārziņos, kuriem nav projektu dokumentācijas. Vienkāršotā uzmērīšana attiecībā uz šādiem privātmāju objektiem nozīmē, ka klients pats organizē objekta uzmērīšanu, ievieto datus Būvniecības informācijas sistēmā, un VZD tos nebrauc pārbaudīt. Šādā gadījumā ekonomiskā atdeve ir augstāka, un mērniekiem kļūst izdevīgi uzmērīt arī nelielas privātmājas.

“Individuālās mājas, kurām nav projekta dokumentācijas un kuras sagatavošanai nepieciešami precīzi izejas dati (nepieciešama uzmērīšana), veido ievērojamu daļu no kopējā apjoma. Šī ir niša, kurā ir iespējas darboties, jo nav daudz arhitektu, kas paši veic uzmērīšanas darbus. Tādos gadījumos, kad Valsts zemes dienests nebrauc, mērniekiem rodas iespēja piedāvāt savus pakalpojumus. Izpildmērījumi telpām kļūst par jomu, kur mērniekiem ir nozīmīga loma. Arhitekti var piedāvāt māju īpašniekiem vienkāršotās uzmērīšanas iespējas, sadarbojoties ar mērniekiem, kuri var sagatavot nepieciešamos materiālus reģistrācijai. Šī ir niša, kurā mērnieki var aktīvi piedāvāt savus pakalpojumus,” norāda A. Strēlis.

Privātmāju sektorā atrisināts arī datu atbildības jautājums. Atšķirībā no vienkāršotās BKU, šeit noteikts, ka BIS iesniedzamajiem datiem jābūt sertificētu speciālistu parakstītiem. “Ministru kabineta 2023.gada 7. marta noteikumi Nr. 116 “Būvju kadastrālās uzmērīšanas noteikumi” 7. punkts paredz, ka viena dzīvokļa dzīvojamās ēkas jaunbūves gadījumā, kad VZD speciālisti ēku vairs neapseko apvidū, vektordatiem ir jābūt sertificēta speciālista parakstītiem.

Proti – stāvu plānu vektordatus paraksta būvprojekta izstrādātājs, bet izpildmērījuma plānu, pēc kura nosaka būves apbūves laukumu – sertificēts ģeodēzists. Savukārt vienkāršotā BKU pakalpojumā, kuru var veikt visām ēkām,  attiecībā uz stāvu plānu vektordatiem šādas prasības nav, jo VZD apvidū veic kontrolmērījumus,” skaidro VZD speciālisti.

Gan privātmāju BKU uzmērīšanas pilnvērtīga nodošana brīvajā tirgū, gan daži citi pasākumi (būves datu reģistrācijas un aktualizācija no BIS dokumentiem bez apsekošanas apvidū, ja būvniecības iecere realizēta ar paskaidrojuma rakstu un paziņojumu, gan nepabeigtas jaunbūves reģistrācija uz jaunbūves deklarācijas pamata, neveicot apsekošanu apvidū) tiešām līdzējuši būtiski samazināt rindas, apgalvo VZD. “Uz 2023. gada 1. septembri, kad šis pakalpojums tika ieviests, BKU ar apsekošanu apvidū pakalpojuma rinda bija apmērām 7,5 mēneši, savukārt šobrīd tie ir apmēram 3,5 mēneši,” informē dienests.

Būtu loģiski sagaidīt, ka pēc tik veiksmīgiem rezultātiem process tiek turpināts, atsakoties no visai samežģītā un nepopulārā “vienkāršotās BKU” pakalpojuma un pārejot uz pilnvērtīgu brīvo tirgu arī gandrīz visu pārējo ēku uzmērīšanā. Vai tiek plānots spert arī nākamos soļus?

VZD atbilde ir piesardzīgi cerīga: “VZD un Tieslietu ministrija sadarbībā ar Ekonomikas ministriju šobrīd kopīgi strādā pie vienotā būves reģistrācijas procesa ieviešanas, kas nākotnē varētu paplašināt to ēku skaitu, kuras var reģistrēt no BIS pieejamiem dokumentiem, tajā skaitā no vektordatiem, tādejādi VZD neveicot ēkas apsekošanu apvidū.”

VZD informācija par privātmāju BKU procesu

Ikars Kubliņš, Mernieks.lv