Eiropas valstīs eksistē dažādas pieejas dzīvokļu ēku īpašumtiesību un darījumu noformēšanā, kas paģēr arī atšķirīgu mērnieku iesaistes pakāpi šajā procesā. Dažās valstīs ir obligāta ēku kadastrālā uzmērīšana, pārbaudes mērījumi pēc būvniecības, un līdz ar to mērnieka loma ir lielāka, savukārt citviet prasības ir vieglākas, turklāt dokumentu sagatavošanā ļauts iesaistīties arī ģeotelpiskās informācijas nozares neprofesionāļiem, kā, piemēram, juristiem vai mākleriem.

Mērnieka minimālā loma parasti ir uzmērīt ēku un sagatavot obligāto dokumentāciju (dzīvokļu plānus, datus par platību, atrašanās vietu, kopīpašuma daļu, utt.). Savukārt citās valstīs (kā īpašs piemērs tiek izcelta Dānija) mērnieks ir iesaistīts dzīvokļu tirgus procesā dziļāk – tur tas jau darbojas kā sava veida juriskonsults, sniedzot padomus nekustamo īpašumu projektu attīstītājiem/īpašniekiem dažādos juridiskos jautājumos, kas izriet no dzīvokļu telpiskajiem datiem, palīdzot tiem sagatavot servitūtu un cita veida dokumentāciju.

Eiropas Mērnieku padome (CLGE) apkopojusi informāciju, kas dod iespēju salīdzināt mērnieka pienākumus un iesaisti daudzdzīvokļu ēku reģistrācijas procedūrās dažādās Eiropas valstīs. Šajā, raksta pirmajā daļā lasāms ieskats septiņu ES valstu pieredzē, bet raksta turpinājumā, ko publicēsim vēlāk – par pārējām CLGE aprakstītajām zemēm, kā arī Latvijas piemēru.

Austrija

Austrijā mērnieki veic vienīgi nekustamā īpašuma kadastrālo uzmērīšanu, taču ne īpašuma novērtēšanu. Vispirms mērnieka birojs no pasūtītāja iegūst būves plānus (ja tie pieejami) un rūpīgi tos pārbauda. Ja tiek atrastas kādas novirzes, tiek veikti uzmērījumi. Atsevišķos gadījumos šos kontroles mērījumus veic arī arhitekti vai būvnieki, kas gan nav optimāls variants, jo pēdējie nav eksperti nekustamā īpašuma uzmērīšanā. CLGE norāda – tā kā zemes uzmērīšanu Austrijā ļauts veikt tikai sertificētiem mērniekiem, būtu loģiski, ka arī dzīvojamo ēku kadastrālo uzmērīšanu varētu veikt tikai viņi.

Ja eksistējošu ēku plānots pārbūvēt, mērnieks iesaistās procesa sākumā, uzmērot ēkas faktisko stāvokli. Pēc tam arhitektu birojs sagatavo pārbūves plānus. Ja būvniecības darbi tiek veikti precīzi saskaņā ar šiem plāniem, mērnieki vairs netiek iesaistīti, un vecie ēkas plāni tiek vienkārši aizstāti ar jaunajiem.

Būvējot jaunu dzīvokļu ēku, mērniekam var gadīties iesaistīties dažādās situācijās. Piemēram, tā kā nekustamo īpašumu kompānijas nereti mēdz daļu dzīvokļu pārdot vēl pirms ēkas uzcelšanas, pastāv iespēja, ka pircējs vēlēsies veikt izmaiņas sākotnējā plānojumā, un uzceltais atšķirsies no plānā uzzīmētā.  Tāpat ir gadījumi, kad celtniecības kompānijas neuzbūvē visu precīzi saskaņā ar plānu, var gadīties dažādas kļūdas. Šajās situācijās mērnieks beigās uzmērīs izmaiņas.

Beļģija

Beļģijā normatīvais regulējums paredz, ka ikvienam dzīvokļa īpašniekam, arī tad, ja dzīvoklis ir kopīpašumā, nepieciešams īpašumtiesības apliecinošs dokuments. To izdod notārs, taču tā sagatavošanā tiek iesaistīti arī mērnieki, kas ir vieni no profesionālajiem ekspertiem (līdz ar pašiem notāriem, arhitektiem, nekustamo īpašumu aģentiem), kas var izveidot dzīvokļa aprakstu, kā arī ar likumu noteikti kā vienīgie, kas var sagatavot un parakstīt īpašumtiesību dokumentam pievienojamu dzīvokļa plānu; tiesa gan praksē šāds dokuments ne vienmēr tiekot sagatavots, īpaši tad, ja daļa dzīvokļu tiek pārdoti vēl pirms pašas ēkas būvniecības.

Interesanti, ka Beļģijā, pat ja pēc jaunas dzīvokļu ēkas uzbūvēšanas izrādās, ka tas nav noticis saskaņā ar sākotnējo plānu, nekādi faktiski uzbūvētā plāni vai pat kontroles uzmērījumi praksē netiek pieprasīti. Tiesa, Beļģijas mērnieku asociācija diskusijās ar Notāru federāciju un Kadastru cenšas panākt, lai šī situācija tiktu mainīta.

Stingrāka pieeja ir vēsturisko ēku pārbūves gadījumos. Tad uzmērījumi parasti tiek veikti gan pirms pārbūves, fiksējot esošo situāciju, gan pēc tās, ar pilnas uzmērīšanas vai kontrolmērījumu palīdzību sagatavojot gala plānu. Tiesa, reizēm gan arī rekonstrukciju gadījumos likuma prasības tiekot ignorētas, tomēr tas notiek krietni retāk.

Horvātija

Horvātijas normatīvie akti nosaka vienādas procedūru prasības gan jaunbūvēm, gan jau eksistējošām ēkām. Ikvienai daudzdzīvokļu ēkai jāatbilst trim pamatprasībām – jāatrodas uz atsevišķas zemes vienības, kas reģistrēta kadastrā; ēkai jābūt būvatļaujai (vēl neuzceltām ēkām) vai ekspluatācijas atļaujai (uzceltām ēkām); zemes vienībai kadastrā jābūt nostiprinātām īpašuma, kopīpašuma vai apbūves tiesībām. Pavadošo dokumentāciju tiesīgs sagatavot vienīgi sertificēts ģeodēzijas inženieris. Gan par esošām, gan jaunām ēkām tiek nodots “ģeodēziskais ziņojums”, kas tiek nosūtīts vietējiem kadastra birojiem un pēc tam tiesām apstiprināšanai. Līdzko šie nosacījumi izpildīti, tiek sagatavots dzīvokļa plāns. Normatīvais regulējums nenosaka, kurš to drīkst darīt, taču praksē to visbiežāk veic sertificētie arhitekti, būvinženieri vai mērnieki. Jaunu ēku gadījumā dokumenti var tikt balstīti uz arhitektu sagatavotajiem plāniem.

Dānija

Dānijā līdz pat 2020. gadam daudzdzīvokļu ēkas kā īpašumi tika reģistrētas vienīgi Zemes reģistrā, taču tagad tās tiek reģistrētas arī kadastrā. Ja kāda iepriekš citiem mērķiem celta ēka tiek pārveidota par dzīvokļu īpašumu (to drīkst vienīgi ēkām, kuru būvniecība sākta pēc 1966. gada 1. jūlija), tad šādai pārreģistrācijai nepieciešams katra ēkas dzīvokļa plāns un katru dzīvokli raksturojošs informatīvs dokuments (platība, identifikācijas numurs, atrašanās vieta ēkā utt.). Iesniegt pieteikumu ēkas pārveidei par dzīvokļu ēku (ar īpašnieka deleģējumu) drīkst vienīgi sertificēts mērnieks.

Jaunas ēkas celtniecības gadījumā mērnieks ir iesaistīts procesā no sākuma līdz beigām. Tieši mērnieks, balstoties uz celtniecības plāniem, sagatavo sākuma dokumentāciju. Tāpat mērniekam jāveic arī pilna ēkas uzmērīšana pēc būvniecības pabeigšanas, un konstatētu izmaiņu gadījumā jāmaina sākotnējā dokumentācija.

Vissarežģītākās procedūras un dokumentācija mēdz būt ēkām ar jauktu lietošanas mērķi, kas Dānijā ir visai izplatītas. Šajos gadījumos reizēm mērnieks pārņem visas projekta dokumentācijas sagatavošanu, tai skaitā radot dokumentus, ko parasti sagatavo jurists; lielākoties gan tas notiek mērnieku un juristu sadarbībā. Tiesa, pēdējā laikā nekustamo īpašumu attīstītāji arvien vairāk apzinoties, ka mērniekiem ir labāka telpiskā izpratne un spējas sagatavot nepieciešamos dzīvokļu dokumentus arī bez jurista iesaistes.

Francija

Francijā pastāv interesants pretstats starp pamatīgi detalizēto dzīvokļu ēkas īpašuma dokumentu un pavisam nekonkretizētajām prasībām par to, kas ir tiesīgs šos dokumentus sagatavot. Pašā dokumentā iekļaujama plaša un specifiska informācija par ēku – zemes gabala definīcija, ēkas definīcija stāvu pa stāvam, arhitekta sagatavotie vai pēc uzbūvēšanas veiktie uzmērījumu plāni; privāto un kopīpašuma daļu definīcijas, u.c. dati. Savukārt par dokumenta autoru var būt dažādu nozaru profesionāļi – no īpašumu mērniekiem līdz juristiem, notāriem, neviens normatīvais akts to neregulē sīkāk. Tāpēc praksē šos dokumentus mēdz sagatavot ļoti plaša profila speciālistu loks, arī arhitekti, nekustamo īpašumu aģenti, ēku novērtētāji, un citi.

Jau uzbūvētas ēkas plāni jāsagatavo no uz vietas veiktiem mērījumiem gan zemes vienībai, gan katram ēkas stāvam, ietverot arī augstuma mērījumus. Visus uzmērījumus gan ēkas ārpusei, gan iekšpusei jāveic uz vietas objektā. Visi ēkas aprēķini un apraksti tiek sagatavoti, analizējot šos uzmērījumus.

Vācija

Vācijā dzīvokļu un ēkas daļējās īpašumtiesības tika ieviestas 1951. gadā. Līdz pat šodienai uzsvars regulējumā ir uz atsevišķa dzīvokļa īpašuma nodalīšanu no kopīpašuma, nevis visas ēkas pārdefinēšanu par “daudzdzīvokļu ēku”, kā minētajos citu valstu piemēros. Tam nepieciešams īpašs atdalīšanas sertifikāts, ko vietējās būvvaldes izdod uz ēkas plānu pamata.

Interesanti, ka it kā punktuālajā Vācijā neesot likuma prasību dzīvokļu īpašumu būvniecības un vietas plānu kvalitātei. Noteikts vienīgi, ka jābūt “eksistējošiem īpašuma plāniem”, taču tas nav tas pats, kas mērniecībā tiek saprasts ar kadastrālajiem ēku uzmērījumiem. Šos plānus drīkst izveidot jebkurš. Turklāt tas attiecas gan uz esošām, gan jaunbūvējamām ēkām. Attiecībā uz jaunbūvēm nepastāv arī prasība salīdzināt sākotnēji plānoto un beigās uzcelto. Esošajām ēkām pietiek ar vizuālu pārbaudi, salīdzinot situāciju uz vietas ar vecajos būvniecības plānos redzamo.

Tiesa, savas prasības vēl reizēm mēdz izvirzīt arī vietējās būvvaldes, taču šīs prasības mēdz tik ļoti atšķirties, ka šajā jomā vēloties strādāt tikai retais mērnieks vai ģeodēzists (nereti tas atkarīgs no tā, vai mērniekam ir labi personīgi kontakti ar notāriem, būvvaldēm, arhitektiem, projekta attīstītājiem).

Interesanti arī, ka ēkas daļējais (dzīvokļa) īpašuma apmērs netiek reģistrēts kadastrā. To var noprast vienīgi no minētā dzīvokļa “atdalīšanas sertifikāta”, kas gan ne vienmēr ir pieejams Zemes reģistrā. Līdz ar to reizēm, lai saprastu dzīvokļa īpašumtiesības, jāveic teju vai izmeklēšana vietējos notāru birojos un/vai būvvaldēs. Visas šīs neskaidrības un zināmā mērā pat haosa dēļ nereti izceļoties tiesās risināmi strīdi dzīvokļu īpašnieku starpā – par to, cik un kas kuram pienākas gan īpaši lietojamajās ēku daļās, un pat par pašu dzīvokļu platībām.

Kopumā dzīvokļu īpašumtiesību regulējums Vācijā tiešām pārsteidz ar savu nesakārtotību, kas nemaz nelīdzinās priekšstatam par vācu “ordnungu”.

Luksemburga

Luksemburgā, lai veiktu darījumus ar dzīvokļiem, nepieciešams īpašs daudzdzīvokļu ēkas ziņojums, kurā iekļauta detalizēta, specifiska informācija par to (kadastra plāni zemes vienībai, plāni, kas norāda privātās un kopīpašuma daļas, dažādi ēkas skati, u.c.). Šo ziņojumu drīkst sagatavot vienīgi Arhitektu un inženieru kameras biedri, starp kuriem ir ne tikai arhitekti un būvinženieri, bet arī mērnieki. Notāri, juristi vai nekustamo īpašumu aģenti ziņojumu nav tiesīgi sagatavot. Minētais ziņojums tiek nosūtīts Kadastram pārbaudei, un apstiprināšanas gadījumā to var izmantot notārs, lai noformētu dzīvokļa pārdošanas darījumus.

Daudzdzīvokļu ēku ziņojumu sagatavošana un plānu atbilstības pārbaudes tiek veiktas mazliet atšķirīgi atkarībā no tā, vai tiek būvēta jauna ēka, vai pārbūvēta vecā. Jaunas ēkas gadījumā ziņojuma pamatā var izmantot (tikai) autorizētus arhitektu plānus (ar pilsētas zīmogu), bet kontrole pēc ēkas uzbūvēšanas netiek pieprasīta. Tomēr, ja pilsēta pamana kļūdas ziņojumā, kas liecina, ka ēka nav uzbūvēta tā, kā tika saskaņota, ziņojums jāpārveido. Savukārt eksistējošas ēkas transformācijas gadījumā pārbūvi kontrolē mērnieks un būvinženieris. Tie kopīgi pielāgo iepriekšējo ēkas ziņojumu, tai skaitā ne tikai informāciju, kas mainās pārbūves dēļ, bet arī, ja oriģinālajā ziņojumā atklāj kļūdas un neatbilstības realitātei. Savukārt, ja senāk uzbūvētai ēkai vispār nav ticis sagatavots šāds ēkas ziņojums vai arī tas ir pamatīgi novecojis un kļūdains (piemēram, laika gaitā uzradušās ēkas plānos neiezīmētas telpas), tad mērniekam/inženierim ir no jauna jāuzmēra visa ēka un jāsagatavo visi nepieciešamie ziņojuma plāni, lai iegūtu pilsētas atļauju, ka ēkā var veikt dzīvokļu darījumus.

Turpinājums sekos…

Ikars Kubliņš, Mernieks.lv