Mernieks.lv turpina apskatīt daudzdzīvokļu ēku (angļ. – “condominium”) nekustamo īpašumu juridiskās noformēšanas procedūras un mērnieku lomu un iesaisti tajā dažādās Eiropas valstīs, pēc Eiropas Mērnieku padomes (CLGE) sagatavotās informācijas. Latvijā to saprotam kā būvju kadastrālo uzmērīšanu. Šoreiz aplūkojam, kā procesi notiek Slovākijā, Slovēnijā, Šveicē un Turcijā. Raksta pēdējā – trešajā daļā – apskatīsim izmaiņas, kas būvju kadastrālās uzmērīšanas procesos pēdējā laikā notikušas Latvijā.    

 Slovākija

Slovākijā dzīvokļu īpašumtiesības funkcionē visai līdzīgi kā Latvijā – daudzdzīvokļu ēka ir sadalīta atsevišķos dzīvokļu īpašumos, kas pieder individuāliem īpašniekiem. Tiesa, Slovākijā ēkas kopējās telpas pieder visiem dzīvokļu īpašniekiem kopīgi. Dzīvokļa īpašuma reģistrācijas process mainās atkarībā no tā, vai ēka ir jau iepriekš uzbūvēta vai tā ir jaunceltne.

Iepriekš uzceltām ēkām uzmērījuma skice nepieciešama vienīgi gadījumā, ja mainīts ēkas ārējais perimetrs. Šāda skice vizuāli ataino īpašuma kontūras un dimensijas pirms un pēc izmaiņām. Vienlaicīgi tiek sagatavota dzīvokļu ēkas deklarācija, kurā atrunātas individuālo dzīvokļu īpašnieku tiesības, atbildība un noteikumi, kas uz tiem attiecas. Lai minētā deklarācija iegūtu juridisku spēku, to nepieciešams parakstīt visiem ēkas dzīvokļu īpašniekiem.

Pēc tam visi nepieciešamie likumiskie dokumenti, ieskaitot minēto uzmērījuma skici un dzīvokļu ēkas deklarāciju tiek iesniegti Slovākijas Zemes reģistram. Tieši Zemes reģistram ir izšķirošā loma gan visas dzīvokļu ēkas, gan individuālo dzīvokļu un īpašumtiesību detaļu oficiālajā reģistrācijā. Vienlaikus tiek nodibināta arī dzīvokļu īpašnieku biedrība, kura uzņemas pienākumus rūpēties par kopīpašuma telpām ēkā un pieņemt dažādus citus ar īpašumu saistītus lēmumus.

Jaunceltnēm process ietver vēl dažus papildu sākotnējos soļus. Lai uzsāktu celtniecību, vispirms ir jāiegūst būvatļauja no vietējām varas iestādēm, kā arī arhitekta plāns. Tad sertificēts mērnieks un kartogrāfs plānotajai ēkai izstrādā uzmērījuma skici. Tajā pašā laikā tiek sastādīta arī provizoriskā dzīvokļu ēkas deklarācija, kas jau nosaka dzīvokļu īpašnieku nākotnes tiesības, atbildību, noteikumus.

Kad ēka uzbūvēta, tās reģistrācijai jau atkal visi dokumenti (šoreiz mērnieka uzmērījums jau pabeigtai ēkai, ēkas deklarācija) tiek iesniegti Zemes reģistram. Ēkas ārējās robežas uz zemes virsmas tiek reģistrētas, pamatojoties uz sertificētu uzmērījumu. Ēkas individuālās daļas (dzīvokļi, neapdzīvojamās telpas) kadastrā netiek ievadītas grafisku datu formā, tikai kā reģistrētās ēkas papildinošs apraksts. Par dzīvokļu reģistrācijas pamatu kalpo īpašumtiesību līgums, kam pievienoti pielikumi (tie pat nav obligāti) – piemēram, neautorizēti dzīvokļu plāni vai iekštelpu skices, ko radījis mērnieks vai civilais inženieris, attēlojot individuālo apartamentu un kopīpašumu telpu platības un konfigurāciju.

Kopējā ēkas reģistrācijas procesā Slovākijā mērnieka loma ir izšķiroši svarīga. Likums ēkas reģistrācijas vajadzībām pieprasa ģeodēzisko uzmērījumu, kas tiek noglabāts Slovākijas kadastra sistēmā kā ģeodēzisko datu fails. Šis ģeodēziskais uzmērījums kalpo kā profesionālais pamats gan īpašumtiesību reģistrācijai, gan normatīvo aktu, publisko dokumentu izstrādei. Šos ģeodēziskos mērījumus drīkst veikt un apstiprināt vienīgi licencēts mērnieks un kartogrāfs (Slovākijas Mērnieku un kartogrāfu kameras biedrs) un vietējā kadastra departaments.

Slovēnija

Slovēnijā dzīvokļu īpašumtiesības regulē Īpašuma likums, kas stājās spēkā 2002. gadā. Īpašums rodas līdz ar tiesas lēmumu un ierakstu Zemesgrāmatā. Pamats ierakstam Zemesgrāmatā ir reģistra priekšlikums (jeb ierosinājums), kuram jāapliecina mājas iedzīvotāju vēlme sadalīt kopīpašumu atsevišķos dzīvokļu īpašumos (Slovēnijā to sauc par sadalīšanas vienošanos). Sadalīšanas vienošanos parasti sastāda sertificēts mērnieks, kurš veic ēkas uzmērījumus. Dažos gadījumos gan to var paveikt arī nekustamā īpašuma mākleri vai arhitekti. Tāpat Zemesgrāmatas reģistra ierosinājumam jāietver lēmumu mājas reģistrācijai Ēku kadastrā.

Minēto ierosinājumu iesniegt drīkst vienīgi notārs (process notiek digitāli). Ēku kadastru uztur Slovēnijas Mērniecības un kartogrāfijas aģentūra. Sadalot ēku dzīvokļa īpašumos, mērniekam jāizveido dzīvokļu plāns ar visiem tehniskajiem datiem – tie tiek ievadīti Ēku kadastrā.

Kad dzīvokļi tiek izveidoti jau esošās (iepriekš uzceltās) ēkās, kuras laika gaitā varbūtēji tikušas mainītas, pārbūvētas, mērniekam vienmēr jāuzmēra aktuālā situācija. Šim noteikumam neesot nekādu izņēmumu.

Jaunās ēkās savukārt dzīvokļi parasti tiek pārdoti vēl pirms pašas ēkas uzcelšanas. Šādos gadījumos dzīvokļa platība (līguma sastādīšanas vajadzībām) tiek ņemta no projekta dokumentācijas. Līgumam par dzīvokļa iegādi tiek pievienoti arī tā sauktie vispārējie nosacījumi, kuros paredzēts, ka, atkarībā no būvniecības metodes, gala iznākumā dzīvokļa platības var mainīties (attiecībā pret projektu) 3-5% robežās. Ja platības izmaiņas ir lielākas, līgumam tiks pievienots pielikums, kas mainīs pircēja veikto gala maksājumu par dzīvokli.

Pēc ēkas uzbūvēšanas obligāta ir tās uzmērīšana, fiksējot reālo situāciju. Šis mērījums ir arī pamatā dzīvokļa telpu plānam, kas ir pamatdokuments gan reģistrācijai Ēku kadastrā, gan pamats ēkas sadalīšanas vienošanās dokumentam.

Šveice

Šveicē pašreizējais daudzdzīvokļu ēkas koncepts tika ieviests 1963. gadā, pieņemot izmaiņas normatīvajā regulējumā. Tiesa gan, valstī regulējums ir ļoti sadrumstalots, jo tas atšķiras reģionu griezumā – katrā kantonā ir sava specifika. Šeit aprakstīts regulējums, kas ir spēkā Ženēvas kantonā.

Viena no īpatnībām, kas Ženēvas kantonā atšķiras no federālā standarta, ir tāda, ka individuālā dzīvokļa īpašuma robežas sniedzas līdz pašām ārsienām (ietverot siltinājumu, nesošās sienas, fasādi), kamēr federālajā definīcijā fasāde un jumta elementi tiek pieskaitīti kopīpašumam.

Vecajās ēkās uzreiz pēc to pārbūves jāveic jaunās situācijas uzmērījums. Uzmērījums tiek veikts ēkas iekšienē un to veic īpašumu mērnieki (property surveyors). Mērījuma rezultātā tiek iegūtas telpu platības, aprēķinātas individuālo īpašumu daļas (tūkstošdaļas) ēkas kopīpašumā.

Jaunajās ēkās, līdzīgi kā Slovēnijā, dzīvokļa īpašums tiek nodibināts vēl pirms ēkas uzcelšanas. Dzīvokļi tiek tirgoti, pamatojoties uz arhitekta izstrādātajiem ēkas plāniem, ko apstiprinājusi būvvalde. Kad ēka uzcelta, aktuālās telpu platības un konfigurācija jāapstiprina mērniekiem. Atšķirības starp sākotnējo plānu un reālajiem uzmērījumiem nedrīkst pārsniegt noteiktas robežas (+/- 10 cm robežpunktiem un +/- 1% virsmām).

Procedūru secību nosaka Ženēvas kantonālais likums. Vispirms tiek izveidota t.s. daudzdzīvokļu ēkas “izplatīšanas grāmata” (distribution book), kas balstīta uz arhitekta sagatavotajiem, būvvaldes autorizētajiem plāniem. Tad ēku ieraksta Zemes reģistrā. Kad ēka uzcelta, īpašumu mērnieks veic pārbaudes mērījumus, lai salīdzinātu, kā reālā situācija atbilst plāniem (ņemot vērā pieļaujamās atkāpes). Ja viss kārtībā, mērnieks nosūta Zemes reģistram paziņojumu, ka ēkai var noņemt statusu “pirms būvniecības”. Savukārt, ja konstatētas lielākas atkāpes par pieļaujamajām, tiek izveidota jauna “izplatīšanas grāmata”.

Tā kā mērniekiem visā procesā ir centrāla loma, tie Šveicē mēdz konsultēt nekustamo īpašumu jomas klientus dažādos jautājumos – īpašumu daļu (tūkstošdaļu) specifikā, zemesgabalu definēšanā, modificēšanā, adekvātu servitūtu noteikšanā, u.c.

Turcija

Turcijā daudzdzīvokļu ēku īpašumus regulē īpašs Daudzdzīvokļu ēku likums, kas tika pieņemts 1965. gadā. Saskaņā ar šo likumu, par daudzdzīvokļu ēku var uzskatīt ikvienu nekustamo īpašumu, kam ir vismaz divas fiziski atdalītas vienības, kas var tikt izmantotas neatkarīgi viena no otras – tātad, pat divu dzīvokļu ēka jau ir “daudzdzīvokļu ēka”. Tāpat iespējams noteikt provizoriskus daudzdzīvokļu īpašumus ēkām, kas vēl tikai tiks uzceltas noteiktā termiņā nākotnē – no “provizoriska” par eksistējošu šāda ēka kļūst tad, kad uzcelta un nodota ekspluatācijā.

Ikvienam dzīvokļa īpašniekam pieder arī daļas no ēkas kopīpašuma telpām. Šīs kopīpašuma daļas aprēķina projekta arhitekts saskaņā ar dzīvokļa relatīvo vērtību.

Turcijā daudzdzīvokļu ēku uzmērīšanas un reģistrācijas procesi dalās divās daļās – ēkām, kas uzceltas līdz 2020. gada beigām, un sākot ar 2021. gadu uzceltajām ēkām. Jaunajām ēkām process ir prasīgāks un sarežģītāks. Dzīvokļu reģistrācija notiek īpašā “dzīvokļu grāmatā”, ko uztur zemes reģistrs. Reģistrācijai nepieciešamie dokumenti ietver arhitekta skices, nolikumu, ēkas uzmērījuma projektu, arhitektūras projekta trīsdimensiju digitālo modeli  nacionālajā koordinātu sistēmā un ēkas ekspluatācijas atļauju.

Ēkas uzmērījuma projekts ir viens no svarīgākajiem dokumentiem, kas nepieciešams būvatļaujas saņemšanai. To sagatavo privātie ģeodēzijas inženieri, balstoties uz arhitektūras projektu, un to apstiprina vietējā pašvaldība. Ēkas uzmērījuma projekts iekļauj arī kadastrālo izkārtojuma plānu (parāda visas ēkas juridiskās robežas) un atsevišķo dzīvokļu plānus (parāda dzīvokļu un tiem piederošo telpu atrašanās vietas un juridiskās robežas). Mērnieka pienākumos ietilpst arī arhitektoniskā projekta transformācija trīsdimensiju digitālajā ēkas modelī CityGML formātā.

Svarīga nianse – katras ēkas tapšanā dalību ņem vismaz divi neatkarīgi ģeodēzisti. Pirmais no tiem ir “projekta mērnieks”, kurš sagatavo ēkas uzmērījuma projektu, bet otrais ir “kontrolmērnieks”, kurš izpilda reāli uzceltās ēkas uzmērījumus un ziņo par neatbilstībām projektam. Abiem ģeodēzistiem jābūt Turcijas Mērnieku un kadastra inženieru kameras biedriem ar vienādu kvalifikāciju.

Ēkām, kas uzceltas pirms 2021. gada, reģistrācijas process ir vienkāršāks. Šajā gadījumā nepieciešams vienīgi ēkas izkārtojuma plāns, ko sagatavo ģeodēzijas inženieris (minētās kameras biedrs), bet nav nepieciešams ne trīsdimensiju ēkas modelis, ne arhitektūras projekts. Tāpat arī izpaliek otra, kontrolējošā ģeodēzista iesaiste procesā.

Saite uz pirmo daļu: https://mernieks.lv/blog/2024/03/13/mernieka-loma-dzivoklu-eku-ipasumu-registracija-eiropas-pieredze-i-dala/

Lejupielādēt oriģinālo PDF no CLGE

Ikars Kubliņš, Mernieks.lv